Zevende salon Werklandschappen

Het juiste bedrijf op de juiste plek

Het grote probleem bij de wildgroei aan bedrijventerreinen is het gebrek aan overleg tussen gemeenten. Het ontbreekt aan regionale visies waarmee bepaald kan worden wat voor type bedrijfsterreinen nodig zijn en welk programma daar dan gerealiseerd moet worden. De Amsterdamse hoogleraar Pieter Tordoir pleit ervoor de aanleg van bedrijventerreinen over te laten aan marktpartijen. ˜Een ontwikkelaar is een belegger, dus die zorgt dat de juiste bedrijven op de juiste plek komen, dat de inrichting klopt, dat de ontsluiting in orde is."

Wie in een willekeurig bestemmingsplan woonwijken met bedrijventerreinen vergelijkt, ontdekt een wereld van verschil. Plannen voor woonwijken zijn veelal gebaseerd op leefstijlen en architectonische typologieën. De plattegronden zijn vaak met zorg en tot en met de lantaarnpalen uitgetekend. Gemeentelijke plannen voor bedrijventerreinen daarentegen zijn nietszeggend en vaag, een vangnet van kavels, toegangswegen en wat groen.
Het typeert de marginale aandacht voor de ruimtelijke inrichting van locaties met een economisch programma. Bedrijventerreinen zijn het stiefkindje van de ruimtelijke ordening. Ontworpen als monofunctionele werkterreinen, zomaar neergelegd in het landschap. Volgens een groter publiek zijn deze terreinen de grote veroorzakers van wat we sinds enkele jaren de verrommeling van Nederland noemen. Hoe heeft het zover kunnen komen? Deze vraag staat centraal tijdens de zevende salonbijeenkomst van de Noord-Hollandse adviseur ruimtelijke kwaliteit Miranda Reitsma.
Dat bedrijventerreinen door zovelen als lelijk worden ervaren, is bekend, maar slechts een klein aspect van het echte probleem. Aldus Pieter Tordoir, hoogleraar ruimtelijke economie en planologie aan de Universiteit van Amsterdam. Op uitnodiging van Reitsma laat hij zien dat achter de wijze waarop in Nederland bedrijventerreinen worden gerealiseerd een vastgeroeste systematiek zit, die hoognodig doorbroken moet worden.

Doordacht programma
Allereerst moet gezorgd worden dat de snelle veroudering van bedrijfsgebouwen geremd wordt. ˜Het is vreemd", vertelt Tordoir in een van de vergaderkamers van de voormalige Haarlemse lichtfabriek, "maar banken en de belastingdienst zien bedrijfshuisvesting niet als een investering voor de lange termijn. Met als gevolg dat ondernemers goedkope panden neerzetten, die ze al na enkele jaren leeg en verwaarloost achterlaten, omdat verhuizen naar een nieuw onderkomen op een nieuw terrein gewoonweg aantrekkelijker is."

 

Ten tweede komen de eenzijdige bedrijventerreinen volgens Tordoir niet overeen met de diversiteit aan de vraagkant. ˜Er wordt gebouwd op basis van de standaardbedrijfsindeling, het SBI. Terwijl aan de vraagkant uiteenlopende profielen te onderscheiden zijn. Een ondernemer in de publieksintensieve sector vindt het vooral belangrijk hoe zijn klanten hem zo goed mogelijk kunnen bereiken. Een arbeidsintensief negen-tot-vijf-bedrijf maakt zich vooral zorgen over hoe het personeel ‘s avonds met het openbaar vervoer wegkomt. En de er stelt zich de vraag of een terrein de plek is waar hij voor lange tijd wil werken."
Waar Tordoir moeite mee heeft, is dat bij de realisatie van bedrijventerreinen niemand schijnt te weten welke typen bedrijven er komen. Met andere woorden: een doordacht programma ontbreekt. ˜Bedrijven zitten daarvoor vaak niet op de juiste plek, met economische inefficiëntie tot gevolg. Neem Schiphol, waar ondanks de schaarste aan grond, elk bedrijf met interesse wordt toegelaten. Je mag verwachten dat geëist wordt dat zo'n onderneming op zijn minst luchthavengebonden is."
Mogelijke antwoorden op de geschetste opgaven zijn enkele jaren geleden gegeven in een advies van de VROM-raad, waar Pieter Tordoir lid van is. ˜In dat advies wordt gesteld dat we voortaan moeten werken volgens het perspectief van werklandschappen", houdt hij zijn toehoorders voor.

Regionaal niveau
Dat betekent inspelen op de variaties aan de vraagkant, een omschakeling van capaciteitsgericht denken naar kwaliteit en flexibiliteit en een overstap van de homogene standaardinrichting naar gedifferentieerde terreinen. Tordoir: ˜Dit alles vraagt om andere denkwijzen, om een andere aanpak, om een andere rolverdeling op regionaal niveau."
In dat laatste zit de crux. Nu stampen gemeenten zonder overleg overal bedrijventerreintjes uit de grond, mede mogelijk gemaakt door de lage grondprijzen. Te zien in Heerhugowaard, in Zaanstad, in Anna Paulowna, iedereen doet maar wat. Tordoir: ˜Met als resultaat de terreinen die iedereen verafschuwt, aan de randen van de stad en langs wegen. Gemeenten beconcurreren elkaar en de kwaliteit is het kind van de rekening. Je moet in Nederland echt goed zoeken naar voorbeelden waar op regionaal niveau een robuust werklocatiebeleid wordt gevoerd."
Deze opmerking leidt tot consternatie aan tafel. Want, zo menen enkele salondeelnemers, het is in Noord-Holland gebruikelijk dat de provincie in het streekplan aanwijst waar regionale terreinen komen. Gemeenten kunnen volgens hen dan wel aanvragen indienen, uiteindelijk bepaalt de provincie met zijn doorzettingsmacht hoeveel terreinen waar worden aangelegd.
Anderen zetten hier grote vraagtekens bij. ˜Volgens mij gebruikt Noord-Holland die doorzettingsmacht veel te weinig", vindt iemand. ˜Dat gaat over locatiekeuze, over kwaliteit en programma wordt op regionaal niveau niet overlegd", meent Miranda Reitsma. ˜Het streekplan is naar mijn idee een optelsom van gemeentelijke plannen", stelt Tordoir.
Stedenbouwkundige Stef van der Gaag doet al geruime tijd ontwerponderzoek naar de ruimtelijke inrichting van werklandschappen. Volgens hem vormen de economische en planologische uitgangspunten die Tordoir schetst, een prima raamwerk voor ondernemers en gemeenten. Want wie wil nu geen gedifferentieerde werklandschappen met de juiste bedrijven op de juiste plek?

Patatbakker
Tordoir knikt. ˜Ondernemers onderkennen het belang. Maar zij durven niet te investeren, omdat gemeenten niet de gewenste voorwaarden scheppen. De spotgoedkope gronden, het fiscale beleid en het gebrek aan regionaal overleg: dat schept een klimaat waarin een ondernemer twee keer nadenkt voordat hij flink investeert in een bepaald terrein."
Het wordt tijd dat op regionale schaal wordt afgestemd hoeveel en welke type bedrijvigheid nodig is. Daarnaast moet eerst bekeken worden of gemeenten nieuwe aanvragen kwijt kunnen op bestaande terreinen - via de zogenoemde SER-ladder. Het toevoegen van andere functies, zoals wonen, leisure en natuur, is eveneens een serieuze optie.
˜Misschien moeten we toe naar het Angelsaksische model", besluit Tordoir. ˜Biedt een gebiedsontwikkelaar voor lange tijd de kans geplande bedrijventerreinen te ontwikkelen. Zo'n ontwikkelaar is een belegger, dus die zorgt dat de juiste bedrijven op de juiste plek komen, dat de inrichting klopt, dat de ontsluiting in orde is. Geef die partij het parkmanagement, zodat alles er tiptop uit blijft zien. Een gemeente kan die rol niet vervullen, want het vereist specifieke kennis en capaciteiten."

Wat verder nodig is, is een goed stedenbouwkundig ontwerp. Stef van der Gaag: ˜Het gaat er bij bedrijventerreinen te vaak over of die gevelkleur wel of niet kan. Terwijl de fouten al eerder zijn gemaakt, doordat het landschap en de regio in de magere stedenbouwkundige opzet zijn vergeten." Aan tafel komt het voorbeeld op tafel van een hal waar Chinese pantoffeltjes worden opgeslagen. Een afschuwelijk pand, maar wel gewoon gebouwd. De verbijstering is groot. Want, blijkbaar is het dus mogelijk een hal voor pantoffeltjes te bouwen, zonder dat er eisen zijn gesteld, zonder ontwerp, zonder toezicht.

Tordoir: ˜Een ontwerp slaagt overigens alleen als vooraf het bedrijvenprogramma duidelijk is. Neem Flight Forum in Eindhoven. Schitterend ontworpen hoor, maar geslaagd doordat vantevoren was vastgesteld welk type bedrijven waar komt. Als je er een patatbakker tussenzet, is het concept verloren."
˜Het is eigenlijk heel paradoxaal, maar eigenlijk moet je bedrijventerreinen groter maken, zodat je een landschappelijk raamwerk kunt maken", aldus Van der Gaag. Intrigerend, aldus Miranda Reitsma, temeer omdat volgens haar het grootste probleem van de groei aan bedrijventerreinen het verdwijnen van het landschap is.

 

Totaalplaatje
˜Is een strategie mogelijk waarbij juist het landschap het vertrekpunt vormt voor de aanleg van een bedrijventerrein?", vraagt zij zich hardop af. De deelnemers reageren instemmend. Een geleidelijke strategie is denkbaar, waarin het economische programma en de landschapstructuur samen de fysieke inrichting van het terrein bepalen.

Maar wie toetst een dergelijke strategie en waarmee? Het gemeentelijke beeldkwaliteitsplan komt op tafel. Volgens sommigen slechts een document waarmee formele voorwaarden - zoals bouwhoogtes - worden getoetst. Inhoudelijk, zo menen zij, speelt het beeldkwaliteitsplan geen enkele rol.

Met de nieuwe wet op de ruimtelijke ordening heeft de provincie de mogelijkheid om in een verordening kwaliteitseisen ten aanzien van werklandschappen vast te leggen, mits het als provinciaal belang wordt gezien. Die eisen kunnen dan worden overgenomen in een gemeentelijk beeldkwaliteitsplan. Maar wat als een gemeente daar dan niets mee doet? Tordoir: ˜Zorg dan, zoals ik al eerder zei, dat een ontwikkelaar de probleemeigenaar wordt. Zo'n partij vormt dan het ruimtelijke geweten van dat terrein. Zoals in Westermaat bij Hengelo, waar AM als een veredelde landlord optreedt."
Enkele lokale bestuurders aan tafel vinden dit te gemakkelijk. ˜Zeg dan ook als provincie: wij vinden regionale terreinen belangrijk en desnoods gaan we het zelf doen. Dit hoeft geen systeem van verordeningen en aanwijzingen te betekenen. Neem voorwaarden voor uitvoering en beheer op in de structuurvisie en zet het beeldkwaliteitsplan in bij de uitgifte. Je vindt het als provincie belangrijk, je hebt de bevoegdheden, gebruik die dan ook."
Tot slot de mogelijkheid om ontwikkelingen aan elkaar te koppelen. Zo wordt in Hoorn het nieuwe bedrijventerrein Jaagweg aangelegd, bedoeld voor bedrijven gericht op de distributie. De vraag wordt gesteld of Hoorn verder kijkt dan dit nieuwe terrein. Denkt deze gemeente bijvoorbeeld na welk programma geschikt kan zijn voor de bestaande terreinen die wellicht bedrijven verliezen aan de Jaagweg?
In een ideale situatie kunnen via een vereveningsconstructie opbrengsten uit nieuwe terreinen ingezet worden bij de herstructurering van bestaande terreinen. Maar is Hoorn daartoe bereid als die terreinen in een andere gemeente liggen? Het zou betekenen dat gemeenten geld en bevoegdheden overhevelen naar een regionale organisatie of zelfs naar de provincie die op grotere schaal een totaalplaatje kunnen schetsen. Dat zijn politiek gezien gevoelige kwestie, weet ook Tordoir. ˜Geslaagde voorbeelden hiervan kan ik in ieder geval niet noemen."

Mark Hendriks